Ακίνητα: Νέος τρόπος υπολογισμού αντικειμενικών αξιών

image1
Διαβάστε επίσης

Γράφει ο Γιάννης Κουτρουμπής 

Μετά από την επιτυχή ψήφιση του προϋπολογισμού του 2016 σειρά έχει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, ένα πρόβλημα που έχει παραμείνει δυσεπίλυτο, καθώς όποιος υπολογισμός και αν γίνει επιβαρύνει τους ιδιοκτήτες ,καθώς οι αντικειμενικές αξίες είναι ανώτερες των εμπορικών, με αποτέλεσμα ο φορολογούμενος να πληρώνει για ένα ακίνητο που στην ουσία δεν έχει την ίδια αξία με την υπολογισμένη αντικειμενική του αξία.

Αναλυτικότερα, οι αναπροσαρμογές θα επηρεάσουν αυτόματα 8 φόρους που επιβάλλονται στα ακίνητα και οι οποίοι έχουν βάση υπολογισμού την τιμή ζώνης του ακινήτου που μεταβάλλεται με την προσθήκη και άλλων παραμέτρων, όπως η παλαιότητα, η πρόσοψη, ο όροφος, η εμπορικότητα του δρόμου κ.ά. Τα στοιχεία από την κτηματαγορά που επεξεργάζονται οι αρμόδιες επιτροπές του υπουργείου Οικονομικών οδηγούν σε:

•  Μείωση 30% κατά μέσο όρο που σε ορισμένες περιοχές θα ξεπερνά και το 50%. Συγκριτικά η μεγαλύτερη μείωση αναμένεται να είναι σε ακριβές περιοχές, όπως Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι, Ψυχικό, Φιλοθέη, Μαρούσι, Γλυφάδα κ.ά.

•  Αύξηση των τιμών 20-30%. Πρόκειται κυρίως για περιοχές του Λεκανοπεδίου όπως Αιγάλεω, Περιστέρι, Πετρούπολη, Αγιοι Ανάργυροι κ.ά., μεγάλα αστικά κέντρα της επαρχίας, νησιά και παραθαλάσσιους οικισμούς με μεγάλη τουριστική κίνηση.

Σχεδιάζεται από την αρχή ο χάρτης των αντικειμενικών τιμών στα ακίνητα

•  «Πάγωμα» στα σημερινά επίπεδα τιμών για τις περιοχές με τιμή ζώνης έως 500 ή 600 ευρώ ανά τ.μ. όπου θα έπρεπε να αυξηθούν ακόμη και πάνω από 50% για να προσεγγίσουν τις τιμές της αγοράς.

Η αντίστροφη μέτρηση για τις αλλαγές στις αντικειμενικές τιμές σε όλη την Ελλάδα ξεκίνησε με απόφαση του υπουργού Οικονομικών Ευ. Τσακαλώτου για τη σύσταση επιτροπής για την αναθεώρηση των τιμών στην Περιφέρεια Αττικής, η οποία θα πρέπει να παραδώσει το πόρισμά της με τις νέες τιμές μέχρι τις 22 Δεκεμβρίου.

Σύμφωνα με τους σχεδιασμούς του υπουργείου Οικονομικών, οι νέες τιμές της Εφορίας για τα ακίνητα θα πρέπει να είναι έτοιμες μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2016, ενώ υπάρχουν σκέψεις ο νέος ΕΝΦΙΑ να υπολογιστεί με βάση τις αναθεωρημένες αξίες.

Οι αυξομειώσεις στις αντικειμενικές τιμές θα επιφέρουν αυτόματα ανάλογες προσαρμογές:

•  Στον φόρο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής για την αγορά πρώτης κατοικίας, οικοπέδων η αγροτεμαχίων και γενικά τις κατοικίες με άδεια οικοδομής πριν από το 2006. Αυτό σημαίνει ότι στις περιοχές όπου θα μειωθούν οι τιμές θα μειωθεί και ο φόρος μεταβίβασης και το αντίθετο θα συμβεί εκεί όπου θα υπάρξει αύξηση των τιμών.

•  Στις κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές όπου ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστές 1-20% επί της αντικειμενικής τιμής και ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας και την αξία του ακινήτου.

•  Στα τεκμήρια διαβίωσης που ισχύουν για τις κατοικίες και που υπολογίζονται ανάλογα με την τιμή ζώνης και το εμβαδόν του ακινήτου. Ανάλογα με τη μεταβολή των αντικειμενικών τιμών θα αναπροσαρμοστούν και τα τεκμήρια διαβίωσης.

•  Στον φόρο 15% που επιβάλλεται στην υπεραξία των ακινήτων η οποία προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής τιμής κτήσης και πώλησης.

•  Στο ελάχιστο ποσό ενοικίου που θα πρέπει να δηλώσει στην Εφορία ο εκμισθωτής και που υπολογίζεται με συντελεστή 3,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου επί τα τετραγωνικά της κατοικίας.

•  Στον ΦΠΑ για αγορά νεόδμητων ακινήτων -πλην της πρώτης κατοικίας- με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά που υπολογίζεται με συντελεστή 23% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

•  Στο ΤΑΠ που εισπράττουν οι δήμοι με συντελεστή 0,35 τοις χιλίοις με βάση την αντικειμενική αξία και την έκταση του ακινήτου.

•  Στον ΕΝΦΙΑ καθώς οι νέες αντικειμενικές τιμές θα αποτελέσουν το κλειδί για τη διαμόρφωση των βασικών χαρακτηριστικών του νέου φόρου ακινήτων, όπως το ύψος του αφορολόγητου ορίου και οι νέοι συντελεστές της κλίμακας. Στο υπουργείο Οικονομικών έχουν ξεκινήσει να καταστρώνουν σενάρια για τον νέο φόρο και ένα από αυτά προβλέπει την καθιέρωση ατομικού αφορολόγητου ορίου για την πρώτη κατοικία στα επίπεδα των 50.000 ευρώ, πράγμα που σημαίνει ότι για ένα ζευγάρι το αφορολόγητο όριο θα διαμορφωθεί στις 100.000 ευρώ. Σε μια τέτοια περίπτωση το 41,7% των ιδιοκτητών ακινήτων, δηλαδή περισσότεροι από 2,7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες, δεν θα πληρώσουν φόρο.

Τέλος, το νέο σύστημα προσδιορισμού των τιμών των ακινήτων αναμένεται να προκαλέσει αλλαγές και μάλιστα ευνοϊκές στις περισσότερες των περιπτώσεων για τους δανειολήπτες που θα προσφύγουν στον τροποποιημένο νόμο Κατσέλη, καθώς με βάση τις τελευταίες τροποποιήσεις στο πτωχευτικό δίκαιο των νοικοκυριών, βάση υπολογισμού των δόσεων που θα πρέπει να καταβάλλουν οι δανειολήπτες εφόσον πετύχουν δικαστική απόφαση εξαίρεσης της κύριας κατοικίας τους θα είναι το ποσό που θα προέκυπτε αν το ακίνητο έβγαινε στον πλειστηριασμό. Μάλιστα αυτή η τιμή είναι ούτως ή άλλως κάτω και από την τρέχουσα αγοραία τιμή. Με τον τρόπο αυτό πολλά νοικοκυριά θα δουν τις οφειλές τους προς τις τράπεζες κατά κάποιο τρόπο να «κουρεύονται».

Εν κατακλείδι, σίγουρα θα πρέπει να μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών αξιών, διότι δεν μπορεί ο ιδιοκτήτης να καταβάλλει φόρο με βάση την αντικειμενική αξία και η αξία αυτή να μην λαμβάνει υπόψη της την εμπορική αξία του ακινήτου, και πρέπει να γίνουν πολιτικές και φόροι  που θα βοηθούν τους ιδιοκτήτες και να μην τους καθιστά ενοικιαστές στα ίδια τους τα ακίνητα.

Παλαιότερα άρθρα: